华发股份作为珠海区域龙头房企，背靠着珠海国资委，从2017年的350.2亿元，到2020年1205亿元，仅用不到四年时间，销售规模增速实现“大跃进”，成功迈入千亿阵营。

挤进千亿房企俱乐部后，华发股份(600325.SH)的业绩增速逐步放缓，出现了增收不增利的情况，财报显示，2018年至2020年，其营收增速分别为18.80%、39.87%和53.87%，归属净利润增速为41.88%、21.82%和4.28%。

负债也一路水涨船高，数据显示，2012年，华发股份负债合计仅有202.17亿元，到2021年一季度，公司负债合计已经攀升至2741.95亿元。

2020年上半年，华发股份脚踩“三道红线”，剔除应收账款后的资产负债率为76.9%，净资产负债率为151%，现金短债比为0.98。

负债高企，踩中“三道红线”后，华发股份就着手降杠杆，截至2020年12月末，华发股份杠杆率进一步下降，上述三项指标分别为63.98%，147.47%和1.12，“三道红线”降至“黄档”。其中净资产负债率高达147.47%，仍大幅高于100%的规定值。

值得注意的是，近日华发股份高管出现违规减持。6月11日，华发股份发布公告，公司高级管理人员戴戈缨的家属于2021年5月13日误操作其证券账户，通过集中竞价交易方式减持了公司股票1.35万股，成交均价为6.45元/股，减持金额约8.71万元。

业绩增速放缓盈利能力下滑

华发股份作为珠海龙头房企，成立于1992年8月，通过“立足珠海、面向全国”的发展战略，形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区以及北京区域的“4+1”区域布局，逐步成为全国知名综合型地产企业。

自2012年起，华发股份开始扩张全国市场，业务逐步扩张至40多个主要城市。2018年，公司实现销售额突破500亿元，当时就提出2019年销售额1100亿元目标，只是2019年实现销售额922.7亿元，未能完成目标，遂将目标推至2020年。

2020年，其合同销售金额首次突破千亿元大关，达到1205亿元，同比增长30.59%，超过行业均值水平，行业地位进一步提升。此外，实现签约面积504万平方米，同比增长27.3%;销售均价2.39万元/平方米，同比增长2.6%。

销售规模的增加，使其行业排名出现大幅提升。克而瑞数据显示，2020年，华发股份以1120.6亿元的操盘金额，在百强房企中排在第29位，比2019年的39位，提升了10个名次。

长江商报记者注意到，经过近几年的扩张发展，华发股份业绩增速逐渐放缓，“增收不增利”问题显露出冰山一角。2018年至2020年，其营收增速为18.80%、39.87%和53.87%，归属净利润增速为41.88%、21.82%和4.28%。

至2021年一季度，华发股份业绩增速放缓问题进一步凸显。报告期内，其实现营收为5.543亿元，同比下滑29.49%;实现归属净利润为4.632亿元，同比下滑7.92%。

值得注意的是，华发股份2021年一季度经营情况并不差。同期，其实现销售金额 280.65亿元，较去年同期增长84.06%;销售面积112万平方米，较去年同期增长 93.04%。

盈利能力也出现下滑趋势。数据显示，2020年度，华发股份净资产收益率、毛利率及净利率分别为13.9%、24.3%、8.94%，较上年同期分别下降0.24个百分点、5.31个百分点和1.06个百分点，盈利水平有所回落。

对于毛利率的下滑，华发股份首席财务官何玉冰表示，毛利率下降是大环境下的行业发展趋势，近年来包括地价、开发成本、人工、建材等成本都在上升，压缩了利润空间。此外，公司华东区域毛利率较低，也受当年结转占比高但利润率较低的项目集中结转影响。

激进拿地负债攀升

规模的大幅跃升与其在土地市场的积极拿地息息相关。根据公告数据不完全统计，2020年，华发股份在土地市场新获15个项目，新增建面约549万平方米，新增建面/销售面积比值为108.9%。

为冲规模，华发股份近年在土地市场上一路高歌猛进，中指院数据显示，2018年至2020年，华发股份的拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元

2020年，华发股份继续加大对长三角地区的布局，其新增土储多位于上海、杭州等核心一、二线城市。据中指院数据，2020年下半年，华发股份分别在上海闵行区、浦东新区、静安区拿下3宗地，溢价率分别为46.41%、32.71%、1.25%;其全年在上海拿地金额达到112亿元，仅次于香港置地、金地、招商蛇口。

截至2020年末，华发股份拥有土地储备计容建筑面积805.81万平方米。其中，在长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为56.69%，在粤港澳大湾区的土地储备面积占比为41.64%。

不过，2020年末华发股份土储806万平方米，只能覆盖1.5年的销售量。其中长三角区域和长江经济带占比56.7%，大湾区占比41.6%。相对动辄4、5年土地储备量的头部房企来说，华发股份土储并不是很充足，这也会影响到它未来销售业绩的进一步增长。

华泰证券研报分析指出，考虑到需要继续降负债，预计华发股份2021年土地投资将较为谨慎。

华发股份规模扩张激进，债务规模也不断膨胀。数据显示，截至2021年一季度，华发股份的负债总规模已经达到2741.95亿元。

2020年，华发股份经营活动现金流量净额为291.09亿元，同比增长3.84%;同期筹资活动现金流量净额则同比增长349.05%至487.86亿元，公司将筹资活动现金流量净额的暴涨归咎于新增融资的增加。

债务高压下积极降杠杆

自“三道红线”提出后，华发股份就着手于降杠杆，仅短短半年间将“红档”房企降至“黄档”房企。2020年上半年，华发股份脚踩“三道红线”，剔除应收账款后的资产负债率为76.9%，净资产负债率为151%，现金短债比为0.98。至2020年三季度，华发股份三项指标分别为78.5%、148.4%和1.19%，从“红档”下降为“橙档”。

2020年12月末，华发股份杠杆率进一步下降，上述三项指标分别为63.98%，147.47%和1.12，从“橙档”下降至“黄档”。其中净资产负债率高达147.47%，仍大幅高于100%的规定值。

为了应对三道红线监管，华发股份在开始尝试拓展融资渠道，包括尝试永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，以期进一步改善资金资本结构。

6月8日，华发股份发布公告，将利用购房尾款进行融资，本次融资规模不超过2.87亿元，融资期限不超过2年，融资成本超过7%/年。

华发股份称，为优化资产负债结构，拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率，公司部分下属子公司拟将其名下项目销售过程中形成的购房尾款应收款债权转让给华金国际商业保理(珠海)有限公司，华金保理向项目公司支付转让价款的方式进行融资。

与此同时，华发股份在2020年11月出售两家子公司，分别为华发景龙50%股权和建泰建设40%股权，接盘方为维业股份。